[32회 감정평가사 동차] 12개월 온라인강의 수강만으로 초시동차 합격수기

12개월 온라인 생동차 합격

 

 

감정평가사 합격후기

I. 들어가며

안녕하세요 32회 시험에 합격한 합격생입니다.
전혀 합격을 기대하지 않고 저번 주까지 0기스터디를 수강하고 있었는데, 정말 운이 좋게도 이번에 합격하게 되었습니다.

공부를 시작하고 카페에서 합격수기를 읽으면서 많은 도움을 받아, 저의 합격수기도 공부를 하는 분들에게 작게나마 도움이 됐으면 하는 바람으로 수기를 남깁니다. 공부에 왕도는 없다고 생각하며, 저의 합격수기도 많은 합격자들의 수기 중 하나에 불과하니, '이렇게 공부한 사람도 있구나' 라고 생각하시어 필요한 부분만 선택적으로 취해주시면 될 것 같습니다.

준비기간은 2020년 8월 초부터 2021년 8월까지 만 1년입니다. 2차 시험이 끝난 이후에도 공부를 계속 했으니 총 공부기간은 1년 3개월 정도 되겠네요.

제 배경에 대해 간략하게 말씀드리자면, 주전공은 사회교육계열이고 복수전공은 경제학입니다. 부동산 업계에는 예전부터 관심이 많았던 터라, 공인중개사 1차 시험 합격, 학내 부동산학회 한 학기 활동 경험이 있고, 취득한 자격증으로는 투자자산운용사가 있습니다.

 

글이 다소 길어질 수 있을 것 같습니다. 바쁘신 분들은 소제목 위주로만 읽어주시면 될 것 같습니다.

 

II. 수험생활

1. 기간별 수험생활 요약

[2020.8. ~ 2020. 12.]

이 기간은 1차와 2차 공부를 병행했습니다. 1차는 회계학, 2차는 실무를 먼저 시작했습니다. 2차 실무는 기본강의, 0순환, 1순환 강의 및 논점별 서브노트 작업을 했습니다. 이론과 법규는 도저히 단과강의를 따라갈 여유가 되지 않아 기본강의만 각각 1회독씩 하였습니다. 스터디는 수강하지 않았습니다.

 

[2021.1. ~ 2021. 4. 1차시험 전]

출원자 수가 급격히 늘어 1차 시험이 작년과 같이 어렵게 나올 것으로 예상되어 1차 공부에 집중했던 시기입니다. 이론과 법규는 거의 공부하지 못했고 실무는 0기스터디 문제만 따로 풀어보았습니다.

 

[2021. 4. 1차시험 이후 ~ 2021.8. 2차시험]

실무는 공부를 시작한 이후 1회독 이상은 하였기에 기본이론보다는 문제풀이에 집중하였으며, 이론과 법규 공부에 힘을 썼습니다. 이론과 법규는 각각 기본강의를 한 번씩 더 수강했으며, 0기스터디 문제 및 3기스터지 문제와 함께 공부했습니다.

 

2. 공부 장소 및 하루 일과 

처음에는 집 근처 스터디카페 및 독서실을 다녔으나, 집에서 왔다 갔다 하는 시간도 아깝다 생각하여 집에서 공부했습니다. 보통 오전 7시 ~ 7시 30분 사이에 기상하여 8시까지 책상에 앉는 것을 목표로 하였으며, 특별한 일이 없다면 오후 11시까지 공부 후 1시간 정도 휴식한 다음, 12시 전에 잠들었습니다. 하루 순 공부 시간은 식사 시간 1시간씩, 운동  30분~1시간, 기타 휴식 시간 제외하고 평균 10시간 정도였으며, 정말 힘들게 한 날에는 12시간 정도 했습니다.

 

3. 스트레스 관리

수험생활에 있어 스트레스 관리가 정말 중요하다고 생각합니다. 특히, 수능을 공부할 때에는 옆에 같은 공부를 하는 친구들이 있어서 위안이 되지만, 우리 시험은 공부를 하면서 누구와 공부에 대해 얘기하기도 어렵고 철저히 혼자와의 싸움이기 때문입니다. 수험생활에 본격적으로 시작하기에 앞서 공부에 지장이 되지 않는 선에서 본인만의 스트레스 관리 전략을 잘 세워놓으시는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

저는 스트레스 관리 전략을 일 단위, 주 단위, 1~2개월 단위로 나누었습니다.

일 단위로는 식사후 30분 정도 음악감상하며 가벼운 산책을 하였고, 주 단위로는 여자친구와 데이트, 1~2개월 단위로는 짧은 여행 또는 교외 드라이브를 했습니다.

드라마나 영화는 공부를 하면서 머리에 잔상이 남을 것 같아 보지 않았고, 술을 마시게 될 경우 맥주 한 캔만 가볍게 했습니다.

 

4. 최적화된 공부환경 갖추기

공부에 오롯이 집중하기 위해 본인에게 최적화된 공부환경을 갖추는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 개인적으로 사람이 많은 곳에서 집중하기 힘들어 집에서 공부했으며, 공부에 필요한 도구는 아끼지 않고 구입했습니다. 스탠딩 책상, 방석과 등받이 쿠션, 2단 독서대, 조명, 모니터, 프린터, 스캐너, 책 절단용 재단기 등등을 준비했으며, 공부하면서 손만 뻗으면 닿을 수 있는 위치에 필요한 물품들을 비치해 두었습니다.

 

5. 디지털 기기의 활용

2차 과목 문제지를 제외한(2차 문제지는 실제 시험장 환경과 유사한 조건에서 공부하기 위해 종이로 보았습니다.) 모든 자료를 스캔해서 아이패드에 저장해 보았습니다. 아이패드를 활용한 공부에는 다음과 같은 장점이 있다고 생각합니다.

① 각종 자료 출력 시간 절약 가능

② 책을 들고 다니지 않아도 되기 때문에 체력 낭비를 방지할 수 있음

③ 대중교통에서 필요한 자료를 자유롭게 꺼내어 편하게 공부할 수  있음

④ 무한대로 수정/편집 가능

⑤ OCR기능 활용 시 필요한 내용을 검색해서 바로 찾을 수 있음

⑥ 단권화에 편리 (이건 뒤에서 설명드리겠습니다)

⑦ 키보드 연결시 신속하고 깔끔하게 필기 가능

 

아이패드 활용을 익히는데에는 시간이 조금 소요되지만, 한 번 익숙해지고 나면 정말 효율적인 공부를 할 수 있습니다. 아이패드 구입을 고민하고 계신다면 저는 적극 추천드리는 바입니다.

 

III. 1차시험

 

1. 1차시험  전략

선택과 집중

감정평가사 1차 시험은 절대평가이며, 평균 60점만 넘기면 되는 시험입니다. 또한 시간이 오래 걸리는 어려운 문제나 쉬운 문제나 공평하게 2.5점입니다. 과목별로 시험에 단골로 출제되는 파트가 있는 반면, 3~4년에 한 문제 출제가 될까 말까 한 파트도 있습니다. 이러한 우리 시험의 특성을 잘 이해하고 이에 맞는 전략을 수립하는 것이 1차를 효율적으로 공부하는 길이라 생각합니다.

 

저는 선택과 집중을 위해 과목별로 확실하게 풀 문제와 버릴 문제를 구분하였습니다. 예컨대, 회계학에서 자주 출제되는 유형자산, 자본 등의 파트는 꼼꼼하게 공부했지만, 많이 나와도 1문제 출제되고 시간을 투입한다고 해도 정답을 맞힐 확률이 떨어지는 현금흐름표, 종합원가계산 등의 파트는 실제 시험장에서는 쳐다보지도 않고 찍고 넘어갔습니다. 감관법에서도 40문제 중 13문제가 출제되는 국계법은 모든 부분을 꼼꼼하게 공부했지만, 분량은 국계법과 비슷하나 시험에는 4문제밖에 출제되지 않는 건축법은 1차 공부를 하면서 한 번도 공부하지 않았고, 실제 시험장에서도 4문제 모두 찍었습니다.

 

강의만 들어서는 이를 구분하기가 쉽지 않다고 생각합니다. 저는 시중 1차 시험 문제집 제일 첫 페이지에 있는 1차 시험 단원별 기출분석표를 펼쳐두고, 파트별 출제빈도 및 공부 난이도를 고려하여 어떤 파트를 확실하게 가져가고 어떤 파트를 확실하게 버릴지 전략을 세웠습니다.

 

과목별 특성에 따른 공부시간 분배

회계, 경제는 그 분량이 방대하며 일정 수준 이상의 실력을 끌어올리기 위해서는 많은 에너지와 시간을 투입해야 합니다. 반면, 부동산학원론 등의 과목은 다른 과목과 겹치는 부분이 상당히 많고, 분량도 상대적으로 적기에 적은 에너지와 시간을 투입해도 어느 정도 안정적인 점수 확보가 가능합니다. 또한 개인별로 공부를 하면서 재미있다고 느끼는 과목이 있는 반면, 도저히 손에 잡히지 않는 과목도 있을 것입니다.

 

저는 개인적으로 분량이 많고 어려운 회계학, 단순 암기의 반복인 감관법이 힘들었던 반면, 저의 복수전공인 경제학과 부동산학원론은 할만하다고 느꼈습니다. 그래서 저는 회계학, 감관법은 공부 에너지가 가장 많을 시간대인 아침, 오후 시간에 했고, 경제학, 부동산학원론은 도저히 공부하기 싫은 날, 자투리 시간에 공부했습니다.

 

각자 자기에게 잘 맞는 과목과 맞지 않는 과목을 이해하고, 각각을 하루 24시간 중 어느 시간대에 공부할 것인지 정해놓는다면 주어진 시간과 에너지를 가장 효율적으로 사용할 수 있지 않을까 생각합니다.

 

모의고사 활용

1차 시험은 명목상으로는 1분에 1문제씩 풀고 마킹까지 끝내야 하는 시험으로, 실전 경험이 부족하다면 시간이 절대 넉넉할 수 없는 시험입니다. 1차 시험 1~2달 전부터는 학원별로 제공되는 모의고사를 시간 내에 풀어보고, 본인의 문제풀이 전략을 테스트해볼 기회를 가지는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

저는 시중 학원 모의고사를  모두 풀어보았고, 올해는 코로나로 인해 오프라인 시험을 진행하는 학원이 많이 없었으나, 오프라인 시험이 있다면 꼭 방문해서 실전처럼 시험을 쳐보았습니다. 이때의 경험이 시험장에서의 문제풀이 전략을 수립하고 점검하는 데에 큰 도움이 되었던 것 같습니다.

 

1차 시험도 2차 시험에 도움이 된다

우리 시험은 특히나 1차 시험과 2차 시험의 연계성이 많이 떨어진다고들 이야기합니다. 하지만, 1차 시험도 열심히 준비하다보면 분명 2차 시험 준비에 많은 도움이 된다고 생각합니다.

예컨대, 회계학에서 공부했던 재무제표는 실무 기업가치 평가, 영업권 평가에 등장하는 재무상태표에 대한 거부감을 줄여줄 수 있으며, 경제학에서의 시장이론은 이론의 부동산시장론, 감관법의 도시정비법은 실무 도시정비평가에, 감정평가법·부공법은 법규 약술문제 대비와 연결됩니다.

올해 법규 4번 문제로 감정평가법 25조 성실의무가 나왔습니다. 제가 전혀 대비하지 못한 약술문제임에도 불구하고, 감관법에서 배웠던 두문자 (고/중/불/직/대/중)를 그대로 풀어쓰고, 각각을 위반할 경우의 벌칙 규정을 적시하여 10점 중 5점을 득점했습니다.

 

2. 과목별 전략

 

(1) 민법

수강한 강의 : 백운정 교수님 기본이론

교재: 백운정 교수님 기본서, 문제집, 파이널 모의고사 자료 / 김묘엽 교수님 요약집

 

민법은 초반에 용어가 낯설어 익숙해지는 데에 시간이 걸립니다. 하지만, 한 번 익숙해지고 나면 시험에 출제되는 조문과 판례가 반복적으로 출제되기 때문에 기출문제와 빈출 조문 및 판례 위주로 공부한다면 어렵지 않게 안정적인 득점이 가능하다고 생각합니다.

 

저는 초반에 충분한 시간을 들여 기본서를 2회독 하며 김묘엽 교수님 요약집을 정리하였고, 요약집을 정리한 이후에는 요약집만 집중해서 정독했습니다. 시험에 가까워서는 백교수님 문제집과 기출문제를 반복적으로 회독하여 눈에 바르고, 시험장에서 나오는 순간 모두 잊어먹는 전략을 취했습니다.

 

민법은 조문을 묻는 문제, 판례의 핵심요지를 묻는 문제, case적용 문제가 출제되는데, 일반적으로 case 적용 문제가 가장 어렵습니다. 실제 시험장에서는 조문문제와 판례 핵심요지 문제를 먼저 풀고, 익숙하지 않은 case 문제가 출제될 경우 과감하게 스킵하고 남는 시간에 풀었습니다.

 

(2) 경제학

수강한 강의: 이규명 교수님 기본이론, 심화이론, 문제풀이 강의 필요한 부분만

교재: 이규명 교수님 기본서, 문제집, 파이널 모의고사 자료

 

시험에 출제되는 미시, 거시를 학교에서 전공으로 수강하여 비교적 많은 에너지를 들이지 않고 공부할 수 있었습니다. 제 생각에는 경제학이 1차 시험에서 선택과 집중이 가장 중요한 과목인 것 같습니다. 문제풀이 방식이 전형적인 수요-공급이론과 소비자이론은 매년 10문제 가까이가 출제되는 반면, 일반균형이론·후생경제학·불확실성과 소비자선택 등의 난해한 파트는 1~2년에 한 문제 정도 출제되며, 공부한다고 해도 정확히 풀기가 어렵습니다.

 

많은 분들이 경제학은 기본이론과 문제풀이의 괴리가 커서, 기본이론을 수강하고 난 후 문제풀이로 넘어갈 때 어려움을 많이 느끼십니다. 이는 경제학은 암기보다는 이해·적용이 중시되는 과목이기 때문이라고 생각됩니다. 기본이론을 수강하면서 이에 해당하는 기출문제를 함께 풀어보고, 기본서 회독보다는 문제풀이 중심으로 공부하는 것이 효율적이라 생각합니다. 경제학은 우리 시험 말고도 다른 시험에서도 보는 과목이다보니 시중에 좋은 문제들이 많이 있습니다. (CPA문제까지는 필요 없다고 생각합니다.)

 

(3) 부동산학원론

수강한 강의 : 국승옥 교수님 기본이론, 심화이론, 문제풀이 필요한 부분만

교재 : 국승옥 교수님 기본서, 서브노트, 문제집, 파이널 모의고사 자료

 

부동산학원론은 1차 과목 중 가장 마지막에 시작해야 하는 과목이라 생각합니다. 부동산투자론·금융론·감정평가론은 실무 과목의 객관식 버전이며, 부동산학 총론·시장론·지대지가론은 이론 과목의 객관식 버전입니다. 또한 빈출주제인 탄력성, 수요공급론 등은 1차 경제학으로 충분히 커버가 가능합니다. 저는 학원론은 공부 3개월차까지는 전혀 공부하지 않았고, 1·2차 기본이론을 모두 한 번씩 회독하고 나서 틈틈이 공부했습니다.

 

시간이 없어 1차만 하신다면 부동산학원론에도 충분히 시간을 투입하셔야겠지만, 2차를 병행하시는 전업 수험생분들은 다른 과목을 먼저 공부하시고 부동산학원론에 시간을 투자하시는 것이 효율적이라 생각합니다.

 

(4) 감정평가 관계법규

수강한 강의 : 허광철 평가사님 기본이론, 심화이론

교재 : 허광철 평가사님 기본서, 문제집, 합격생 서브노트, 파이널 모의고사 자료

 

감정평가 관계법규 과목에서 목표로 삼아야 하는 것은 두 가지라고 생각합니다. 첫 번째는 회계나 경제에서 부족한 점수를 끌어올려 안정적인 평균점수를 만들어놓는 것이며, 두 번째는 2교시 회계학에 투입할 시간을 충분히 확보하는 것입니다.

 

두 마리 토끼를 한 번에 잡기 위해서는 효율적인 암기 및 문제풀이 전략이 필요합니다. 저는 허광철 평가사님의 두문자 암기법으로 큰 효과를 보았습니다. 두문자를 암기하고 이를 문제풀이에 적용하는 연습을 여러 번 하다보면 실제 시험에서는 문제를 다 읽지 않고 두문자만 찾아내더라도 답안을 고르는 것이 가능해집니다. 이를 통해 저는 감관법을 15분 정도에 끝내고 나머지 65분을 회계학에 투입할 수 있었습니다.

 

또한 개념을 암기할 때 단순히 그 텍스트만을 암기하는 것이 아니라, 각 조문이 만들어진 취지나 배경을 곱씹어보는 것은 개념간의 연결고리를 만들어주어 암기된 내용을 기억 속에 더욱 오래 저장하고 효과적으로 인출할 수 있게 해줍니다. 예컨대, '표준지공시지가의 공시일은 2월 말이고, 개별공시지가의 공시일은 5월 31일'이라 할 때, 단순히 그 날짜만을 외우는 것이 아니라 '개별공시지가는 표준지공시지가에 비준표를 적용하여 산정되기 때문에 표준지공시지가가 공시된 이후 한참 지나고서야 공시된다' 이런 식으로 연결고리를 만들어주는 것입니다.

 

(5) 회계학

수강한 강의 : 신은미 세무사님 회계원리, 기본이론, 심화이론, 문제풀이, 파이널 모의고사

교재 : 신은미 세무사님 회계원리, 기본서, 문제집, 파이널 모의고사 자료

 

감정평가사 공부를 하면서 회계학을 처음 접했기에, 1차 과목 중 가장 많은 에너지와 시간을 투입하였습니다. 안정적인 득점을 위해 신은미 세무사님 풀커리를 탔으며, 기본서와 문제집도 각각 3회독 정도 했습니다.

 

회계학은 경제학과 더불어 개념과 문제풀이의 접목이 가장 중요한 과목이라 생각합니다. 그런 측면에서 기본개념을 설명하고 이것이 문제풀이에 어떻게 적용되는지를 바로 보여주시는 신은미 세무사님의 강의는 탁월했다고 생각합니다.

 

회계학은 시험에서 절대 앞의 문제부터 푸는 과목이 아니라 생각합니다. 일반적으로 41~70번까지가 재무회계이고 71~80번은 원가회계입니다. 원가회계가 상대적으로 문제가 짧고 문제풀이가 전형적인 패턴으로 이루어지는 반면, 재무회계는 꼬아서 나올 경우 도저히 손대기 어려운 문제가 되기 쉽습니다. 저는 실제 시험에서 원가회계 - 말문제 - 재무회계 계산문제 순으로 풀이하였습니다.

 

또한 시험장에 들어가기 전까지 버릴 문제와 풀 문제를 명확하게 구분하여 전략적인 공부를 하는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 1~2회독은 전체를 다 공부하되, 문제풀이에 본격적으로 들어간 이후에는 도저히 이해가 되지 않는 파트나 시험에 나오더라도 문제가 길고 복잡해 맞히기 어려운 파트는 과감하게 버리고 시험장에서도 풀지 않고 넘어갔습니다.

 

 

IV. 2차시험

 

1. 2차시험 전략

 

메타인지의 중요성

메타인지라는 말을 들어보신 분들이 계실 겁니다. 메타인지란 '인식에 대한 인식' 즉 '내가 알고 있음을 앎'입니다. 2차시험은 논술형 시험입니다. 개인적으로 논술형 시험에서 위험한 학습 태도는 '모르는 것'이 아니라 '알고 있다고 착각하는 것'이라 생각합니다. 객관식 시험은 책에서 보았던 텍스트가 문제지에도 그대로 적혀있기 때문에 단순히 개념을 알고 있음만으로도 충분히 문제해결이 가능합니다. 하지만 논술형 시험에서는 단순히 알고 있는 것에서 그치는 것이 아니라 내가 아는 내용을 능동적으로 답안지에 보여줄 수 있어야 합니다. 이를 위해서는 공부를 하면서 내가 무엇을 알고 무엇을 모르고 있는지를 스스로 점검할 수 있는 메타인지가 필요하다고 생각합니다.

 

이를 위해 제가 취했던 첫 번째 전략은 백지복기입니다. 한 파트의 학습이 끝나고 나면 책을 덮고 그 파트의 목차와 내용을 백지에 간략하게 적어보면서 전체적인 흐름과 각 목차의 핵심 개념을 파악하는 것입니다. 이렇게 하면 책을 읽으면서 쉽게 이해하고 넘어갔던 부분도 막상 책을 덮고 손으로 써보려 할 때는 잘 써지지 않는 것이 느껴지게 되고, 내가 단순히 '알고있다고 착각하고' 넘어간 부분이 어디인지 점검할 수 있습니다.

 

두 번째 전략은 가르쳐보기입니다. 출처가 어디인지 정확히 기억은 나지 않으나, 한 연구에서 학습 방법별로 학습효과 순위를 매겨보았을 때, 가장 효과적이지 않은 학습은 눈으로 읽고 귀로 듣는 것이었으며, 가장 효과적인 학습은 말로 뱉으며 누군가를 가르치는 것이었다고 합니다. 저는 개별스터디를 따로 하지 않았기에 누군가를 실제로 가르쳐보지는 못했고, 내면에 다른 학생이 있다고 생각하고, 그 학생에게 내가 학습한 내용을 이해시킨다는 생각으로 공부했습니다.

 

책의 내용은 모두 이해가 가지만, 막상 답안지를 쓰려 하면 펜이 움직이지 않는 분들은 이러한 방법을 시도해보신다면 효과적일 수 있으리라 생각합니다.

 

기본이론 - 암기 - 답안현출의 3박자

이론과 법규의 경우 1차 시험이 끝나고 기본강의를 한 번씩 더 들었습니다. 이때 저는 기본이론만 처음부터 끝까지 듣는 것이 아니라, 기본강의 진행 순서에 맞추어 0기스터디 문제를 따로 출력하여 답안작성까지 해보았습니다. 개인적으로 수험에 있어서는 이론과 문제풀이는 반드시 함께 가야 한다고 생각합니다. 이러한 전략을 통해 내가 오늘 공부한 내용이 실제 시험에서는 어떠한 형태의 물음으로 출제되며, 답안지에는 어떠한 내용이 현출되어야 하는지를 이해할 수 있었습니다. 그리고 나중에 기본서를 회독할 때에도 답안지에 현출되어야 할 문구 위주로 회독하게 되며 효율적인 공부를 할 수 있었습니다.

 

암기 전략

큰 도서관을 짓는다고 생각해보겠습니다. 방대한 양의 도서를 빠르게 정리하고, 어려움 없이 찾기 위해서는 도서관 건물을 먼저 짓고 자료실을 구분한 뒤, 유형별로 구분된 책장에 이에 해당하는 책을 순서대로 정리할 것입니다. 반대로, 도서관을 지을 땅 위에 무작정 책부터 쌓아놓고 건물을 올리는 방법은 적합한 방법이 아닐 것입니다.

 

우리 시험도 마찬가지라 생각합니다. 과목별로 학습의 절대량 자체가 많기 때문에, 세부 개념부터 머릿속에 집어넣기 시작한다면 뒤죽박죽 섞여버릴 것이고, 내가 인출하려는 개념이 머릿속 어디에 자리잡았는지 찾기 힘들 것입니다. 저는 개념이 자리잡을 수 있는 큰 뼈대를 먼저 세우고 이에 해당하는 개념을 순서대로 정리하는 전략을 취했습니다. 처음에는 기본서 제일 앞 페이지 차례를 보면서 각 과목의 체계와 흐름이 어떻게 흘러가는지 파악하고, 다음으로는 각 파트의 목차를 암기했습니다. 그리고 마지막에 각 목차에 들어갈 내용을 암기했습니다.

 

단권화 전략

단권화가 중요하다는 말은 익히 들으셨을 것입니다. 저는 글씨를 예쁘게 쓰지도 못하고, 책정리를 잘 하지도 못합니다. 그래서 디지털 기기만 가질 수 있는 장점을 활용했습니다. 제가 활용한 어플은 '플렉슬'입니다. 플렉슬은 필기어플인데, 특징은 하이퍼링크 기능을 지원한다는 것입니다. 단권화할 책에 필요한 내용을 하이퍼링크로 걸어놓으면, 하이퍼링크를 터치시 그 내용이 팝업노트로 올라오기 때문에 큰 노력을 기울이지 않고도 쉽게 단권화할 수 있습니다.

TTS 활용

의의나 법조문 같은 것을 직접 녹음해서 많이 들으시는데, 저는 제 목소리를 듣는게 너무 오글거려서 TTS 어플을 활용했습니다. 주로, 동네 산책하거나 대중교통으로 이동할 때 들었습니다. 제가 활용한 어플은 아이패드 'TextToMP3'이며, 유료인 것으로 기억합니다.

 

 

시험 완주의 중요성

평가사님들께서도 항상 강조하시지만, 우리 시험은 하나의 문제를 완벽하게 푸는 것보다, 모든 문제의 모든 논점을 가볍게 터치해서라도 완주하는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 완주의 중요성을 올해 실무 문제를 풀면서 느꼈습니다.

 

올해 실무는 페이지만 26페이지로 그 분량이 매우 방대했습니다. 문제지를 받자마자 저는 욕심을 버리고, 일단 완주하는 것을 목표로 한다는 전략을 세웠고, 답안 작성도 키워드 위주로만 간략하게 치고 넘어갔습니다.

 

특히 2번 문제에서는 문제의 취지를 전혀 파악하지 못했습니다. 일단, 평가개요에 적산법 문제의 전형적인 멘트만 적어주었고, 소물음 1번은 '피고의 주장이 타당하다'가 정답임에도 '피고의 주장이 타당하지 않다'고 결론을 짓는 실수를 범했습니다. 문제 시작부터 꼬여버렸으니, 어쩔 수 없이 소물음2,3번도 대충 아무런 숫자나 때려 넣어 넘어갔고, 소물음 4번만 간단하게 적었습니다. 잘 나와봤자 2~3점 나오겠다고 생각했으나, 실제 점수는 6점이 나왔습니다. 일단 정답이 아니더라도, 어떻게든 머리를 쥐어짜서 완주한다면 그렇지 않은 경우보다 높은 점수를 받을 수 있으리라 생각합니다.

 

2. 과목별 전략

 

(1) 실무

수강한 강의: 유도은 평가사님 기본강의, 0순환, 1순환, 2순환, 0기스터디, 3기스터디 수강했으며, 진도가 늦어 첨삭은 한 번도 받지 못했습니다.

교재: 유도은 평가사님 기본서, 타학원 요약서, 1000점, 종합문제, 매 차시 퀴즈자료

 

논점별 목차 암기

3방식, 유형별, 목적별, 보상평가 논점별로 목차노트를 만들고, 각 목차에 들어갈 전형적인 멘트를 정리했습니다. 예컨대, 적산법 평가에서는 평가개요에 '감칙 22조 임대사례비교법 원칙이나, 적절한 임대사례 없고, 평가목적, 기초가액 파악 가능한 점 고려하여 적산법으로 평가한다 (감칙 12조)' 이런 식으로 정리하는 것입니다.

 

이렇게 논점별로 목차가 머릿속에 자리 잡게 된다면, 실제 문제를 받았을 때에 별도로 시험지에 목차를 그려놓지 않더라도 머리속에 정리되어 있는 목차와 멘트가 빠르게 답안지에 현출될 수 있습니다.

 

매일 일정 점수 이상 풀기

매일 일정한 점수를 정해놓고, 아침에 공부를 시작하면 해당 점수의 실무문제를 풀었습니다. 일반적으로 2차 시험에 집중하던 시기에는 100~150점 정도를 목표로 했으며, 1차와 2차를 병행하던 시기에는 80점 ~100점 정도를 목표로 했습니다.

 

판단사항 적시하기

유도은 평가사님께서도 말씀하셨다시피, 답안 중간중간에 판단사항을 충분히 언급해주는 것이 중요하다고 생각합니다. 특히 이번 시험에서 저는 꽤 많은 논점을 틀려 과락을 예상하였는데, 문제풀이 중간마다 언급한 판단사항에서 일정 부분 만회를 한 것 같습니다. 올해 1번 문제 수익환원법에서 '렌트프리'가 논점으로 나왔는데, 저는 관리비수입에도 렌트프리를 적용해버리는 큰 실수를 했지만, '주변 임대차 관행으로 보아 렌트프리를 적용한 수익가액은 시장가치에 부합한다' 등의 판단사항을 써주었고, 이러한 부분에서 감점을 만회하여 50% 이상의 득점을 할 수 있었습니다. 물론, 그런 연습은 평소에 문제를 풀면서 되어 있어야 할 것입니다.

 

(2) 이론

수강한 강의 : 지오 평가사님 기본이론 (2회독), 실무기준해설서 강의, 0기 및 3기스터디 수강했으며, 답안 첨삭은 한 번도 받지 못했습니다.

교재: 지오 평가사님 기본서, 실무기준해설서, 기출문제집, 스터디 자료

 

의의 암기

이론에서 의의 암기는 필수라 생각합니다. 암기만 철저하게 되었다면 가장 쉽게 득점할 수 있는 포인트가 되며, 압박이 큰 시험 환경에서 내가 암기한 의의를 답안지에 풀어내는 행동 자체만으로도 몸의 긴장이 완화되기 때문입니다.

저는 의의노트를 따로 만들어 자투리 시간이나 대중교통에서 자주 보았고, 앞서 말씀드린 TTS 앱을 통해 산책하며 들었습니다.

 

목차로 보여주기

저는 개인적으로, 내가 파악한 문제의 출제 의도와 답안의 논리는 내용이 아닌 목차로 보여주는 것이라 생각합니다. 목차는 답안의 뼈대이며, 채점자는 목차만 보더라도 이 답안에 어떤 내용이 담겨있을지 예상할 수 있습니다.

 

이번 시험에서 내용은 예시답안과 거의 일치했지만, 목차가 꼬였던 3번 문제는 20점 만점에 9점을 득점하였고, 내용은 2~3줄 정도로 간략했지만 문제가 요구하는 대로 정확하게 목차를 세웠던 2번 문제는 30점 만점에 20.5점을 득점했습니다.

 

서브노트의 필요 여부

서브노트를 만드는 것은 개인의 취향이나, 저는 법규와 달리 이론에서는 서브노트가 반드시 필요하지는 않다고 생각합니다. 법규는 쟁점별로 의의, 학설, 판례, 검토가 정형화되어 있고, 이것을 빠르게 인출해내는 것이 필요한 시험이지만, 이론은 이와 달리 기본서의 내용을 그때 그때 문제의 취지에 맞게 요리하는 것이 중요하기 때문입니다. 따라서 서브노트를 만들기보다는 기본서 목차의 흐름을 숙지하는 것, 답안 작성에 필요한 내용이 기본서의 어느 파트에 담겨 있는지를 파악하여 유연하게 활용할 수 있는 능력이 더욱 중요하다고 생각합니다.

 

(3) 법규

수강한 강의 : 도승하 평가사님 행정법, 개별법 기본이론 (2회독), 0기 및 3기스터디 수강했으며, 마찬가지로 진도가 늦어 답안제출 및 첨삭은 받지 못했습니다.

교재 : 도승하 평가사님 행정법, 개별법 기본서, 판례해설집, 사례집 / 강정훈 박사님 기본서 서브노트 / 타학원 요약서

 

큰 그림을 먼저 그리기

법규 공부에서는 행정법과 감정평가 3법의 전체 틀을 완벽하게 짜놓는 것이 중요하다 생각합니다. 도승하 평가사님은 항상 강의 초반부와 후반부에서 각 법률의 전체 흐름을 칠판에 정리해주시는데, 저는 강의가 끝나면 백지 위에 이 내용을 복기하며 법규 과목의 취지와 흐름을 파악하고자 했습니다.

도승하 평가사님께서는 일단 문제의 쟁점만 맞추면 반 이상은 성공이라고 하셨는데, 이러한 준비가 되어있지 않다면, 문제에 출제되는 쟁점이 감정평가 3법의 흐름에서 어디에 해당하는지 파악하지 못하고, 문제 속에서 헤맬 수밖에 없다고 생각합니다.

 

쟁점표를 펼쳐놓고 공부하기

앞의 말씀드린 내용과도 연결됩니다. 저는 법규 공부를 하면서 항상 평가사님께서 나눠주신 행정법과 개별법 쟁점표를 펼쳐놓고 공부했습니다. 이러한 방법을 통해 내가 공부하고 있는 쟁점이 감정평가 및 보상법규 체계 속에서 어디에 위치하고 있는지, 앞 뒤로는 어떤 쟁점이 있는지를 파악할 수 있었고, 방대한 분량 속에서도 길을 잃지 않는 공부를 할 수 있었습니다.

 

서브노트의 필요 여부

개인적으로 이론과 달리 법규에서는 서브노트가 효과적이라 생각합니다. 쟁점별로 의의와 학설 판례 검토가 정형화되어 있고, 시험장에서는 정리한 내용을 빠른 속도로 답안에 적어주어야 하기 때문에, 잘 정리된 서브노트가 있다면 암기와 인출에 소요되는 에너지를 눈에 띄게 줄여줄 수 있을 것입니다.

 

한편으로는 서브노트는 양날의 검이라 생각합니다. 서브를 만드는 목적과 원칙에 대한 고민이 없다면, 결국 많은 시간과 에너지를 들여 기본서와 똑같은 책 한권을 새로 만드는 꼴이 될 테니까요.

 

저는 서브를 만들면서 다음과 같은 원칙을 세웠습니다. 첫째, 내가 답안지에 쓸 수 있는 내용만 담는다. 둘째, 최대한 깔끔하게 구조화시켜, 전체 구조만 보더라도 내용이 한 눈에 담길 수 있도록 한다.

 

서브는 도승하 평가사님이 알려주신 방법을 기본으로 하되, 저만의 방법을 약간 추가하였습니다. 제가 작성했던 서브노트는 다음과 같은 형식입니다.



 

우선 쟁점 제목 좌측에는 전체 법규 체계의 흐름에서 어느 위치에 해당하는지를 적어줍니다. 예를 들어, 행정소송법이라면 [소송요건 - 본안심리 - 판결효력] 중에 하나를 적는 것입니다. 다음으로는 제목 아래에 '왜 쟁점이 되는지, 어떤 내용을 중심으로 사안을 해결하는지, 관련된 쟁점은 무엇이 있는지' 등을 적어줍니다. 그리고 아랫부분에 기본 내용을 정리하고 오른쪽 빈 공간에는 관련된 쟁점이나 판례를 추가했습니다. 공부를 하다 보면 추가되는 내용이 있을 수 있으니, 가능하다면 여백을 충분히 만들어 주었습니다.

 

암기할 때에는 쟁점이 되는 원인과 의의를 우선 암기하고, 목차 흐름, 각 목차 내의 세부 내용을 암기했습니다. 또한, 단순히 텍스트만을 암기하는 것이 아니라, 서브의 전체 맥락과 프레임을 머릿속에 그대로 프린트한다는 느낌으로 암기했습니다. 그래서 한 번 만들어 놓은 서브 형식은 되도록 바꾸지 않았고, 두 페이지 보기로 공부하다가도 새로운 페이지가 추가될 때에는 기존에 보던 페이지의 좌우 위치도 바뀌지 않도록 주의 했습니다.

 

 

V. 마치며

 

좋은 글이란 모름지기 간결하면서도 요지를 잘 전달하는 글인데, 쓰다 보니 제 글솜씨가 부족해 글이 길어졌습니다. 앞서 말씀드렸다시피 저의 공부 방법 역시 200여 명의 합격생 중 한 명의 공부방법일 뿐입니다. 저보다 훨씬 훌륭한 공부법을 실천하신 분도 계시리라 생각합니다. 저도 부족한 점이 많이 있으니, 참고가 될 만한 부분만 선택적으로 취해주신다면 감사할 것 같습니다.  

 

수험생활을 하며 감사한 분들이 참 많았습니다. 대희 너는 한 번에 붙을 거라며 진심으로 응원해준 친구들, 좋은 강의 제공해주신 서울법학원 관계자분들과 유도은 평가사님, 지오 평가사님, 도승하 평가사님, 강정훈 박사님, 학교 선배로서 그리고 평가사 선배로서 아낌없는 조언과 응원 보내주신 선중이형, 곁을 묵묵히 지키며 기도를 올려준 우리 가족, 마지막으로 감정평가사 시험에 도전할 수 있는 용기를 주고 공부하는 내내 옆에서 정말 큰 힘이 되어준 사랑하는 여자친구와 여자친구 가족분들께도 진심으로 감사한 마음을 전합니다. 이제부터는 제가 보답하겠습니다.

 

그리고, 바쁜 시간 내어 부족한 글 읽어주신, 다음 주인공이 되실 서울법학원 수험생 여러분들께 감사드립니다.

 

앞으로 1년간 실무 채점팀장을 맡게 되었습니다. 서울법학원 수험생분들의 합격에 도움이 될 수 있도록 채점팀장 역할도 성실히 수행해보겠습니다.