[32회 감정평가사 2차] 4년차 온라인 수강생 합격수기

4년차 온라인 수강 합격

 

 

감정평가사 합격후기

 

저는 4년차 합격생이자 32회 1차 및 2차 동차로 합격했습니다.

어느덧 합격자 발표일로부터 한 달이 다되어 갑니다. 합격자 발표 당일 합격소식을 듣고 엄청 기뻐했습니다.

하지만 그 기쁨도 잠시 이제 뭐 부터할지 고민이 앞섰습니다. 수험공부를 하는 사람들에게는 이게 무슨말이야 라고 생각이 드실지 모르겠네요.

저는 오전 8시부터 저녁 10시 까지 공부를 했으며 토요일과 일요일은 5~6시간 정도 만 했습니다. 온라인으로 모든 강의를 수강했으며 2년차 때(30회) 과락 없이 평균 2점차로 불합격을 하고, 그 다음연도(31회) 1차 점수미달로 불합격을 했습니다. 1차를 떨어질 때 포기를 할지 말지 저에겐 큰 고민이 있었지만 감정평가사라는 전문직을 꼭 하고 싶었기에 딱 1년만 더 해보자라는 다짐으로 공부를 죽을 만큼 했습니다. 이하 죽을 만큼 공부했던 실무 이론 법규를 차례로 설명 드리겠습니다.

실무(41점)

저는 2년차 때 실무는 40.5점이였습니다. 처음 시험 이였으며 모든 문제를 보고 당황을 했던 터라 제대로 푼 문제가 없었습니다. 결국 과락은 면했지만 점수가 많이 낮았습니다. 합격하던 4년차 때 공부방법을 설명 드리자면 스터디 때 푼 문제들을 단권화 했으며 정리는 환매권, 미지급용지, 잔여지 등 이런 부분으로 정리했습니다.

ex) 환매권

Ⅰ. 감정평가 개요

 1. 감정평가 목적 : 환매권 상실에 따른 손해배상

 2. 적용법률 : 법 91조 및 동법 시행령 48조

 3. 가격시점 : 환매권 상실일(필요없게 된날 1년, 취득일 10년)

Ⅱ. 환매당시 토지가액

Ⅲ. 보상금 * 인근유사 토지 지가변동률

 1. 보상금

 2. 인근유사 토지 지가변동률

  1) 표본지 선정 : 해당사업과 관계없이(사업지구 외) 공법상 제한의 변동이 같거나 유사(당해사업 영향X)

                          자녹->1종(종전사업)->3종(당해사업) : 자녹 기준 표본지 선정

  2) 환매당시 표본지 가격 : 환매당시 + (환매 후 다음 - 환매당시) * x/365

  3) 취득당시 표본지 가격

  4) 인근유사 토지 지가변동률 결정

  .......

 

그리고 이걸 5일로 파트를 나눠서 평일 오전에 무한 반복했습니다. 오후에는 실무를 300점 정도 풀었으며 그중 100점은 실제 시험이라고 생각하며 풀고 100점은 단가 맞추기, 마지막 100점은 약하다고 생각하는 파트 풀기 or 풀고싶은 문제 풀기 이렇게 풀었습니다.

서울법 실무 스터디 등수는 30등 이내였지만, 실제 시험장에서는 방대한 자료의 양과 긴장감 때문에 모든 문제를 완주하지도 못했습니다.

실제 시험에서는 4번을 먼저 풀었습니다. 4번은 보상이며 쉬웠기에 단가까지 맞춰야한다고 생각했습니다.

그다음 1번을 들어갔는데 모든 수험생이 잘 풀 수 있는 3방식 문제이며 사례가 많아서 사례를 제외한 이유까지 써야 좋은 점수를 받을 수 있다고 생각했습니다. 그래서 사례 배제사유 까지 썼으며 원가방식과 비교방식의 총액은 비슷했지만 수익방식의 총액이 낮았기에 시산가액 조정에서 수익방식의 배제사유(렌트프리 등)까지 길게 썼습니다. 1번 까지 다 풀었을 때 50분가량 지났습니다.

그 다음 2번문제가 짧았다고 생각해서 들어갔으나, 문제해석이 어려워 말 문제를 길게 쓰고 기대이율 구하는 문제에선 필요제경비율 구하는 것 빼고 따로 필요제경비를 따로 더하진 않았습니다.

2번 문제를 풀고 나니 15분 정도 남았습니다. 그래서 바로 3번 문제를 풀었으나 시간에 쫓겨서 그런지 표준지 선정도 틀리고, 시점수정도 다 1로 하고, 개간비도 구하지도 않았습니다. 페이지는 답안지 1권을 다 썼을 때 쯤 종이 치고 기분은 “망했구나” 라는 생각이 들었습니다.

 

이론(53.5)

2년차 때 이론은 41점이였으며, 합격하던 때에 공부방법은 input과 output로 나눠서 input은 오전에 부동산의 개념, 부동산 시장, 부동산 가격, 최유효이용, 감정평가의 개념, 시장가치 및 시장가치 외의 가치, 감정평가 각론, 부동산 투자, 금융, 통계 등 이 파트로 나눠서 단권화를 하고 5일간 무한 반복했습니다.

ex)

부동산 시장 -> 개념[분류, 특징, 기능, 구조(공간, 자산), 효율성], 분석[절차, 필요성, 이유, 범위], 변동[특징, 원인과 요인, 국면, 분석방법]

최유효이용 -> 의의, 판단, 판정, 분석절차, 장애요인, 특수상황 하의 최유효이용, 건부증가 및 건부감가

output은 오후에 했으며 초반에는 스터디 문제와 기출문제를 100점 씩 계속 풀었으며 같은 문제라도 다른 방식으로 목차를 잡고 풀었습니다. 이후 시험 2개월 전 부터는 주말스터디에서만 100점을 실제 시험처럼 풀었습니다. 평일 때는 지오 평가사님의 스터디 문제를 600점 정도 목차만 잡고 풀었습니다.(내용 적지않음)

실제 시험에서는 모든 문제가 지오 평가사님 스터디에서 봤던 문제들이고 풀이순서는 4, 1, 3, 2였습니다. 1번 문제가 가장 중요하다고 판단했으며 1-1번은 디파스퀠리 위튼의 4사 분면으로 풀었습니다. 1사분면은 유효수요 감소, 2사분면은 요구수익률 증가, 3사분면은 건축비 증가, 4사분면은 경제적 감가수정 증가를 중점으로 적었습니다. 1-3번은 금리 상승과 1-2번의 양도소득세 증가는 부동산 시장의 불황으로 해석해 이를 중점으로 감정평가하는 방법을 적었습니다.(ex. 금리상승에 따른 비교방식 시 금융보정 유의) 이론의 경우 10장을 적었으며 시간 내 모든 문제를 다 풀었습니다.

 

법규(52.5)

법규는 2년차 때도 점수를 잘 받은 과목이기에 같은 방식으로 공부를 했습니다. 공부방식은 input과 output으로 나눠서 들었으며 오전에는 input으로 행정법과 개별법으로 나누고 모든 틀을 나눠서 암기했습니다.

ex) 하자승계 -> 문제점, 전제, 학, 판(관련판례 포함), 검, 사(법률효과의 동일성, 수인가능성과 예측가능성여부)

확장수용-> 완전 수용, 잔여지 수용(요건, 판례, 구체적 판단), 이전 수용

재결신청-> 의의, 사업시행자에게만 재결신청권을 인정하는 이유, 항고소송인정여부(문, 재결신청거부or부작위가 공권력행사인지, 법규상 조리상 신청권의 존재)

output의 경우는 오후에 목차만 잡고 사안의 해결만 중점으로 풀었습니다. 토요 스터디는 문제를 풀지 않고 강정훈 박사님의 판례 중심의 문제풀이가 너무 잘 맞았기에 강의만 들었습니다.

실제 시험에서는 4,1,3,2 순으로 풀었으며, 4번은 서론 본론 결론을 대목차로 잡고 풀었습니다. 1번은 부작위로 풀었으며, 3번은 일부판결을 모든 학원의 스터디에서 다뤘던 부분이기에 어렵지 않게 풀 수 있었습니다. 2번은 하자승계가 생각나지 않았지만 문제를 자세히 읽어보니 하자승계라는 것을 알게 되었으며 시간은 13분 정도 남았습니다. 그래서 하자승계의 전제 부분은 날리고, 하자승계 가능성 부분을 중심으로 많이 작성했습니다. page 수는 22장이며 하자승계 부분을 제외하고는 무난히 푼 것 같습니다.

원래도 손이 빠른 편이라 page수가 시험장 같은 반의 수험생 보다 많았습니다. 4년 차 때는 중요하다고 생각한 문제는 깊게 파고들었으며 모르는 것도 지나치지 않고 메일로 강사님께 물어봤습니다. 그리고 다른 수험생이 적은 답안지를 보고 분석도 했습니다. 생각해보니 2년차 때 한 공부는 잘 못했었다는 것을 알게 되었습니다. 이왕 공부하실 마음을 먹었다면 후회 없이 하는 것이 중요하다고 생각하며 공부에 한번 미쳐보겠다는 다짐이 중요한 것 같습니다. 합격자는 나오는 상대평가라 시험장의 전략도 중요하다고 생각해 시험 때 저의 전략을 중점으로 작성했습니다.