[32회 감정평가사 2차] 지방거주자 공인중개사 기초 베이스와 인강으로 2년차 합격후기

공인중개사 기초 베이스로 2년차 합격

 

 

감정평가사 합격후기

1. 서론

안녕하세요. 32회 감정평가사 합격자입니다. 

저는 지방에서 1차시험 직전 서울로 올라와 약 1년 7개월을 지낸 후 합격하였습니다.  

 

서울법학원 및 실이법 팀장님, 스터디원 및 학원 동료들께 감사함을 전함과 동시에, 허술하지만 열정 하나는 넘쳤던 저의 수험생활을 뒤돌아보고자 합격 수기를 작성합니다. 

 

또 지방에서 올라온 전업 수험생으로서 수험기간 중 겪은 고충(?)들을 전하고자 합니다. 지방에 계신 수험생 여러분께 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.

 

 

 

 

2. 수험생활(2019.12.26~2021.8.7 약 1년 8개월)

1차 : 12월 25일 행복한 크리스마스를 보내고 다음날부터 본격적으로 공부를 시작했습니다. 공인중개사 자격증이 있던 터라 어렵지 않게 합격할 수 있었습니다. 2차 : 1차시험 전 학원에서 기본강의를 열어준 덕분에 1차시험 전 실무 인강을 두번 들었습니다. 이후 2차에 전념하였습니다. 저는 형편이 넉넉하지 않았습니다. 그래서 최대한 서울상경을 미루고자 1차는 대부분 부산에서 인강을 통해 준비하였고,2차 실강을 듣기 직전에 올라갔습니다.

 

3. 공부장소, 생활패턴

학원 독서실에서 약 1년간 공부하다 독서실 수리기간 중 스터디카페로 자리를 옮겼습니다. 독서실은 스터디룸을 무료로 이용할 수 있으나, 10시에 닫기때문에 더 공부하고싶다는 목마름이 있었습니다. 스터디카페는 24시간 공부할 수 있으나 스터디룸을 무료로 사용할 수 없으며 계산기 소리로 인해 노트북실 밖에 사용할 수 없었습니다. 본인의 공부패턴에 맞춰서 장소를 정하시면 될 듯 합니다.  한편 저는 하루를 통째로 쉬는날은 거의 없었습니다. 토요일 아침에 업로드되는 처참한 스터디 등수를 보면, 주말에 쉬고싶다는 생각이 전혀 들지 않았습니다. 사실 어떻게 쉬어야 되는지, 무엇을 하면 힐링(?)이 되는지 잘 몰랐습니다.

 

 

4. 개별스터디에 대하여

먼저 마지막까지 저와 스터디를 함께해주신, 이제는 동기가 된 박감사님..! 이 글을 보실지 모르겠지만 다시한번 축하드립니다. 말도 많고 지각도 잦은 저와 같이 공부해주셔서 너무나 고맙습니다.

저는 이 카페 게시글을 통해 개별스터디원을 구했습니다. 주4일 오전 8시부터 12시까지 스터디를 진행했습니다. 저는 아침잠이 너무 많은 사람이라 아침에 눈을 떠서 책상에 앉기까지 오랜시간이 걸리는 게으른 사람입니다. 또한 혼자 실무를 풀다가 저도 모르게 핸드폰을 보는 사람입니다. 그래서 스터디를 통해 안좋은 습관들을 개선하였습니다. 공부를 시작하기까지 허비하는 불필요한 시간을 단축시켰고, 치열하게 문제를 푸는 스터디원 옆에서 저절로 문제에 집중하게 되었으며, 실무 100점을 푸는게 괴롭지 않은 일이 되었습니다. 저에게 개별스터디는 실보다 득이 훨씬 많았기에, 저와 같이 성실함이 부족한 성격이라면 개별스터디를  추천드립니다.

 

5. 과목별 공부방법

(1)실무

- 1차~2차초시

실무만 공부 했습니다. 다들 공감 하시겠지만 실무 위주로 공부하고싶어서 실무만 한 게 아니라, 실무 강의를 듣고 복습만 했을뿐인데 꼬박 하루가 다 지나갔습니다. 또 1000제 20분짜리 문제가 길게는 세배까지 걸렸습니다. 강의 중 유감사님은 2배정도의 타임라인을 두고 문제를 풀라고 말씀하셨지만 제 머리로는 도저히 그럴 수 없었고, 그래서 수업중 울분을 삼켰던 기억이 있습니다.

 

- 2차초시 후 약 5개월

실무위주로 공부했습니다. 개별스터디를 시작하여 실무만 200점(종합 100점 + 1,2순환 또는 gs스터디 100점)을 풀었습니다. 단과 및 스터디 문제의 경우 강의 당시 풀어본 문제를 그 다음주에 다시한번 풀어보는 방식으로 공부했습니다. 강의를 통해 누적되는 문제들을 복습하는것으로 충분하다고 판단했기에, 타 학원 문제를 풀어보지 않았습니다. 한편 이 기간동안 1000제 뒷부분 목차집을 바탕으로 기본서 + 스터디 내용 + 개별스터디 틀린것 + 단과 생소한 논점 등 살을 붙여 서브를 작성했습니다.

 

 

- 시험까지

문제풀이를 100점으로 줄였습니다. 종합, 기출, gs스터디 문제를 번갈아가며 시험 전날까지 풀었습니다. 시험 전까지  단과 및 gs문제 3번, 기출 2번, 종합 4번 풀었습니다. 또 완성한 서브를 일주일에 한번 회독했습니다. 두달전부터는 서브를 읽는 시간도 아까웠습니다. 그래서 시중에 파는 영어 단어장 카드에 중요하거나 못외운 부분을 앞뒤로 적어 식사시간에 보았습니다. 저는 실무란 문제 지문 중 a를 보면 기계적으로 b를 떠올리는것이 중요하다고 생각합니다. 그래서 단어장 카드 공부법이 매우 효율적이었습니다. 호주머니에 넣어다니기도 간편해서 항상 바지에 들고 다녔습니다.

 

(2) 이론

- 1차~ 2차초시

그러고 싶지 않았지만 실무로 인해 이론 기본강의를 듣는것 외에 아무것도 하지 않았습니다.

 

- 2차초시 후 6개월 

개별스터디를 통해 감칙을 외웠습니다. 감칙은 토씨하나 틀리지 않고 외우기 위해 노력했습니다. 감칙이 거의 다 외워질 무렵 스터디원과 이론 의의 암기를 시작했습니다. 30기 수석 함격자이신 김정언 평가사님의 의의노트를 1페이지씩 외웠습니다. 부끄럽지만 0기 1기스터디는 공부를 제대로 하지못한 죄책감에 답을 잘 제출하지 않았고 2기부터 답을 제출했습니다. 연말쯤 이론역시 기본서 및 실무기준 해설서를 토대로 서브를 작성했습니다. 또 기출문제를 1회 풀고 암기논점을 정리하였습니다.

 

- 시험까지

작성한 서브를 끊임없이 수정하고 외웠습니다. 특히 최유효이용과 같이 중요한 논점은 10번이상 서브를 수정하기도 했습니다. 서브가 거의 다 외워질 무렵 오히려 기본서로 다시 돌아왔습니다. 서브는 스터디 논점이나 제가 외우고 싶은 논점만 요약했기 때문에 암기에 공백을 느꼈기 때문입니다. 또 3기 스터디 시작 후 스터디 문제를 매일 100점씩 손으로 풀었습니다. 3기 1~6회차는 6번 7~13회차는 5번을 풀었습니다.

 

- 소결

제 이론공부는 지오 평가사님의 책 - 강의 - 스터디 밖에 없습니다. 다른 책을 사서 읽거나, 다른 학원 자료를 구하려 노력하지 않았습니다. 2년차로서 그 외 다른것을 볼 여유가 전혀 없었기 때문입니다.  매일 까먹는 나를 자책하면서도 끊임없이 암기하고, 스터디문제를 손으로 직접 푸는것이 전부였습니다.

 

(3) 법규

- 초시

역시 그러고 싶지 않았지만 실무로 인해 법규 기본강의를 듣는것 외에 아무것도 하지 않았습니다. 실강을 들으면서도 무슨 말인지 전혀 몰라서 강의를 듣는 3시간이 너무 괴로웠습니다.

 

- 2차 초시 후 6개월

스터디원과 3법 조문을 외웠습니다. 개인적으로 행정소송법 중 스터디 빈출 논점의 조문도 외웠습니다. 법규역시 김정언 평가사님의 서브를 토대로 출판한 강박사님 책을 가지고 나만의 서브를 만들었습니다. 당시 종합문제 및 기출문제 강의를 듣기는 들었으나, 아는 게 없어 그냥 멍하니 있었던적도 많습니다.

 

- 시험직전까지

첫번째로 3법 서브를 통째로 모두 외웠습니다. 서브 분량이 너무 많아 이걸 언제 다외우나 싶었지만 매일 일정 범위를 무작정 외워나가다보니 시험 전까지 서브내용을 모두 외웠습니다. 두번째로  행정법은 스터디에 나오는 족족 외웠습니다. 세번째로 조문을 주 1회 정독했습니다. 네번째로 기출문제 풀기 및 목차잡기 각각 2회 하였습니다.

 

- 소결

공대생으로서 법학이 너무나 생소했기에, 행정법 및 3법의 수많은 논점들을 모두 이해하고 외우기에는 역부족이었습니다. 그래서 강박사님이 반복 또 반복한 논점 위주로 공부하고, 찍기강의 내용으로 정리했으며, 스터디에 나오지 않은 논점은 그냥 귀 닫았습니다.  초반엔 주시는 자료가 너무 많아서 힘들었지만, 실력이 점차 올라올때부터 자료를 압축정리하는 습관을 들여 빠르게 자료를 읽고 넘어갔습니다. 그 덕분에 이번 시험에 스터디에서 나오지 않은 문제를 제외하고서는 0기부터 3기까지 매번 1회 이상 일관되게 나왔던 논점이었고, 그래서 그 문제를 제외하고는 정말 자신있게 문제를 풀 수 있었습니다.

 

6. 32회 시험 후기

(1) 실무

4-1-2-3 순서대로 풀었습니다. 저는 3기에 나왔던 보수비에 마음이 가서 시험장 가는길에 해당 문제 예시답안을 프린트해서 보았습니다. 시험 직전까지 봤던 내용이 문제로 나왔지만, 그 문제를 15분동안 매달려서 애를 먹었습니다. 1번문제도 3기스터디에서 매우 유사하게 나왔으며 강평시간에 ‘오랜만에 옛날스타일로 문제를 내보았다’는 유감사님의 말씀이 아직도 기억납니다. 2번문제는 시간관계상 썰발라야 했습니다. 유감사님이 수도 없이 말씀하셨던 기대이율에 대한 강의내용들을 기계적으로 적고 그 내용을 지문과 연결시키려 애썼습니다. 마지막으로 3번문제는 표준지 하나,시점수정치, 가액 등등  거의 모든것이 틀려서 매우 낮은 점수를 받았습니다. 모든 문제에서 답을 정확히 내기보다, 최대한 아는걸 각주처리해서 소소하게 점수를 챙기려 노력했습니다. 그 결과 과락을 예상하던 제가 예상외의 높은 점수를 받았습니다.

 

(2) 이론

이론도 시험 직전에 본 평가 심사/검토가 4번문제에 나왔습니다. 또 1,3,4번문제가 스터디문제와 매우 유사해서 지오 평가사님 얼굴이 떠올랐습니다. 저는 3기 스터디 문제를 많게는 6번까지 풀었기 때문에 목차가 머리에 즉각 떠올랐고, 문제 모두 목차를 잡지않고 곧바로 풀었습니다. 그래서 평소 16페이지를 채우기도 버거웠지만 목차잡는 시간을 아껴 22페이지를 작성하였습니다. 1번은 dw를 기준으로 작성하였습니다. 2번 윤리는 두문자만 따서 갔기 때문에 25~27조 조문과 연관시켜 작성하였습니다. 3번은 스터디 문제와 매우 유사했기 때문에 3기 예시답안과 거의 흡사하게 적었습니다. 4번은 평소 준비했던 차이점을 목차화하여 5가지 이상 적었습니다.

 

(3) 법규

4-1-2-3 으로 풀었습니다. (총 23페이지)

4번은 박사님 스터디에 나온 문제로서 법 1조 + 25조 + 25조취지 +관련판례 + 25조 위배 시 민/형/행정적 제재를 작성했습니다(28조 등등)

1-1은 해당 문제가 거부로 볼 수 있는지 애매했지만 판례를 바탕으로, 특히 거부 위주로 배운대로 썼고 부작위 가능성을 언급했습니다.

1-2는 스터디에 매 기 1~2회 나온 논점으로서, 의의+학설+판례+검토+소결 순으로 썼습니다. 특히 채점팀장님이 채점평에서 자주 언급하신 ‘이 법의 입법목적 및 16조 40조 83조 및 85조로 구성된 이 법의 체계 및 기능 등을 고려할 때…’라는 문구를 적극적으로 활용했습니다.

1-3은 잔여지 의의 판단기준 등을 쓴 다음 잔여지 요건 및 사안의 요건충족여부를 요건별로 목차화하여 작성했습니다.

2-2는 스터디에 수도 없이 나왔던 하자승계 였으나, 문제가 하자승계 요건을 충족시키는지 헷갈렸습니다. 강박사님께 배운대로 요건을 충족시킨다는 전제를 깐 후 하자승계  학-판-검 썼습니다.

2-1,3-1,3-2는 스터디에서 나오지 않은 행정법 논점이라 그냥 아는것 뭐든 써서 배점만 채웠습니다. (죄송하지만 뭘 쓴지 기억이 안납니다)

 

7. 지방사람으로서 느낀 점들

저는 부산사람으로서 1차 공부를 할 때 부터 알 수 없는 불안감이 있었습니다. 나는 열심히 하고 있지만, 주변에 이 공부를 하는 사람이 없으니 내가 잘 하고 있는지,  서울 사는 수험생들은 더 좋은 교재와 강의 등등 지름길(?)을 알고 있을것이라는 망상 등.. 때로는 지방사람이라는 게 원망스러운 적도 있었습니다. 그렇지만 막상 서울로 올라와보니 가장 크게 느낀점은 ‘자제력만 있으면 인강으로도 충분하다’ 입니다. 따라서  혼자 시험시간에 맞춰 gs스터디를 풀수 있는 자제력이 있는 경우 굳이 올라가지 않아도 된다고 생각합니다. 저는 그런 자제력이 전혀 없었기에 올라가길 잘했다 생각합니다. 또 학원에서 공부하는 친구들도 모두 박문각 교재 봅니다..! 두눈으로 확인한 결과 지름길은 전혀 없었습니다.

 

8. 대인관계

저는 서울 올라가기 전 타인과 교류없이 혼자 공부하겠다는 오만한(?) 생각을 했습니다. 그렇게 교류없이 공부하던 중 저보다 치열하게 공부하는 스터디원과 동료들을 만났으며, 이들이 전해주는 열기(?) 덕분에 외롭지 않았습니다. 스터디원과 함께 어떻게 공부해 나갈지 고민하고, 토요일 스터디 점심시간에 동료들과 실무이야기 하는것이 저에게 큰 낙이었습니다. 좋은 사람들이 주위에 많은 덕분에 제가 빨리 합격할 수 있었다고 생각합니다.  서울법학원은 수강생이 가장 많은 학원이기에 서울에 아는 사람이 없더라도 좋은 동료를 어렵지 않게 만날 수 있을것이라 생각합니다. 저 역시 스터디원과 동료들 모두 서울법학원에서 만났습니다.

 

9. 결(나의 다짐)

저에게 항상 되뇌이는 말 첫번째는 ‘힘들게 일해서 꼬박꼬박 돈보내주는 부모님에 비하면 내가 하는 고생은 고생이 아니다’ 입니다.  공부하는게 쉽고 편한것은 아니지만, 생각해보면 수험공부는 공부가 내 앞에 있으니까 하는거지, 공부에 대한 이유를 만들고, 자기연민에 빠질수록 더 힘들었습니다. 일단 아침에 눈을뜨면 반사적으로 옷을입고, 독서실에 가서, 자리에 앉아 공부해야 오히려 고생하고 있다는 걸 인지하지 못한 채 지나가곤 했습니다.

두번째는 ‘지금 내가 힘든 이유는 공부때문이 아니라 새벽까지 유튜브를 봤기 때문이다’ 입니다. 공부를 하루종일 하면 당연히 피곤하지만,  어떤날은 공부 외의 어떤것들로 인해 지칠때가 있었습니다. 비단 유튜브 뿐만 아니라 인간관계, 돈, 늦게 자는것, 늦잠, 과도한 커피, 물욕, 병 등등.. 공부를 저해하는 요인들이 아무리 사소하더라도 그걸 끊임없이 파악하고 제거해가면서 공부에 온전히 집중하려고 노력했습니다. 당장 해결할 수 있는것은 해결하고 해결할 수 없다면 시험 이후로 미뤘습니다. 공부 앞에서만은 언제나 떳떳하고자 했습니다. 그래서 공부 외의 요인에 의해 공부를 못했다면 자정을 훨씬 넘어서도 할일을 하고 잤습니다.

마지막으로 강박사님이 해주신 ‘끝까지 앉아있으면 합격’이라는 말을 되뇌었습니다. 수험생활을 시작한 날부터 이 시험에 진입한것을 끝도 없이 후회했습니다. 다른 친구들은 이미 좋은 기업에 취직해서 멋진 출발을 하는데, 나는 한참 뒤에서 스스로 높은 울타리를 쌓고, 그 울타리에 갖혀있다는 생각이 들때면 눈물이 났습니다. 그러나 도망칠 자신도 없었던 저는 그저 자리를 지켰습니다. 합격한 이제서야 웃으며 뒤돌아볼 수 있습니다. 수험생활이 너무나 괴롭다는걸 잘 압니다. 그렇지만 저처럼 허술한 사람도 합격할 수 있습니다. 이 글을 읽고계신분들 모두 원하는 바 이루시기를 기원하겠습니다.